Ley 820: qué puede y qué no puede exigirle a su arrendatario

¿Por qué importa conocer los límites de la Ley 820?

La Ley 820 de 2003 protege tanto al arrendador como al arrendatario. Como arrendador, conocerla no es solo una obligación legal — es protección para usted mismo. Exigir algo que la ley prohíbe puede costarle más caro que no haberlo exigido.

Lo que SÍ puede exigir como arrendador

Documentos de identificación y solvencia

• Copia de cédula de ciudadanía o documento de identidad
• Comprobantes de ingresos (extractos bancarios, desprendibles de nómina, declaración de renta)
• Referencias personales o comerciales
• Referencias de arrendamientos anteriores

Garantías permitidas (Art. 15, Ley 820)

Para vivienda urbana, la ley permite solo estas garantías:

• Póliza de seguro de arrendamiento: la opción más recomendada. Cubre mora, daños y honorarios de abogado. La paga el arrendatario o se reparte.
• Servicios públicos: máximo 2 facturas de servicios públicos del inmueble como depósito (no en efectivo, directamente asociado al servicio).
• Codeudor o fiador: una persona que responde solidariamente por el arrendatario.

Consulta de historial crediticio

Puede consultar DataCrédito o CIFIN, pero solo con autorización previa, expresa e informada del prospecto (Ley 1266 de 2008). Un checkbox en un formulario no es suficiente — se requiere firma con trazabilidad.

Lo que NO puede exigir como arrendador

Depósito en efectivo (Art. 16, Ley 820)

Esta es la prohibición más violada en Colombia. Para inmuebles de vivienda urbana, está expresamente prohibido recibir dinero en efectivo como depósito o garantía del arrendador.

Si lo cobra y el arrendatario lo denuncia, deberá devolverlo con intereses de mora. No importa que el arrendatario lo haya "aceptado" — una cláusula ilegal no se vuelve legal por firma.

Nota: para inmuebles comerciales, el depósito en efectivo sí está permitido.

Documentos que invaden la privacidad sin justificación

Según la Ley 1581 de 2012 (protección de datos), no puede exigir:

• Historial médico o estado de salud
• Afiliación política o religiosa
• Información sobre núcleo familiar más allá de quiénes habitarán el inmueble

Pago de meses adelantados como garantía

Exigir 2 o 3 meses de arriendo por adelantado como "garantía" equivale funcionalmente a un depósito en efectivo y puede ser cuestionado bajo el mismo artículo 16.

Caso frecuente: el arrendador que cobra depósito "de buenas"

Es muy común que el arrendatario acepte pagar un depósito en efectivo porque quiere el inmueble y no quiere perderlo. Pero ese acuerdo voluntario no lo hace legal.

Seis meses después, si la relación se deteriora, el arrendatario puede exigir la devolución del depósito más intereses, y tiene razón legal. El arrendador queda expuesto aunque el arrendatario haya firmado.

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