El incremento del arriendo no es libre
Como arrendador en Colombia, no puede aumentar el canon de arriendo según lo que considere justo o según el mercado. La Ley 820 de 2003, artículo 20, establece un límite claro: el incremento anual no puede superar el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año calendario inmediatamente anterior.
Si el IPC del año anterior fue del 5.2% y usted sube el arriendo un 8%, ese exceso no es exigible legalmente. El arrendatario puede negarse a pagar el excedente y tendría razón.
¿Cuánto es el IPC para 2026?
El IPC certificado por el DANE para el año 2025 (que aplica para los incrementos de 2026) fue de 5.26%.
Esto significa que si el canon actual es de $1.500.000, el máximo que puede cobrar a partir del incremento de 2026 es:
$1.500.000 × 1.0526 = $1.578.900
Puede incrementar menos. No puede incrementar más.
¿Cuándo entra en vigencia el incremento?
El incremento solo aplica después de que se cumple un año completo del contrato o del último incremento. No puede subir el canon a los 6 meses ni dos veces en el mismo año.
El momento exacto de aplicación depende de lo que diga el contrato. Si el contrato dice que el incremento aplica cada 1 de enero, aplica el 1 de enero. Si dice al cumplirse el aniversario del contrato, aplica en esa fecha.
Cómo notificar el incremento correctamente
No existe un formato obligatorio, pero para protegerse se recomienda:
- Notificar por escrito (WhatsApp con confirmación de lectura cuenta, pero un mensaje formal es mejor)
- Indicar el nuevo canon, la fecha desde la que aplica y el porcentaje de incremento
- Guardar evidencia de la notificación
Ejemplo de mensaje:
"Estimado [nombre], le informo que a partir del [fecha], el canon de arriendo del inmueble ubicado en [dirección] se actualizará a $[nuevo valor] mensuales, correspondiente al incremento del IPC 2025 (5.26%) según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003. Quedo atento a cualquier consulta."
¿Qué pasa si el arrendatario no acepta el incremento?
Si el incremento está dentro del límite legal, el arrendatario no puede negarse a pagarlo. Si se niega, incurre en mora parcial y usted puede iniciar proceso de restitución de inmueble por incumplimiento.
Si el arrendatario alega que el incremento supera el IPC, corresponde a usted demostrar que el porcentaje aplicado es igual o menor al IPC certificado por el DANE.
¿Y si quiero subir más porque el mercado subió mucho?
La ley no le permite superar el IPC, incluso si el mercado de arriendos en su zona aumentó más. La única forma legal de ajustar el canon a precio de mercado es al momento de una renovación con nuevo contrato — es decir, cuando el contrato vence y las partes acuerdan libremente un nuevo canon.
Dentro de un contrato vigente, el límite es el IPC. Punto.
IPC histórico de referencia
| Año del IPC | IPC certificado | Aplica para incrementos de |
|---|---|---|
| 2022 | 13.12% | 2023 |
| 2023 | 9.28% | 2024 |
| 2024 | 5.20% | 2025 |
| 2025 | 5.26% | 2026 |
Fuente: DANE — Índice de Precios al Consumidor anual.
